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新加坡楼市启示录:地少人多房价高的▓地方如何
发布人:admin   发布时间:2016-04-06 12:37

作为全球房价最昂贵的▓地区之一,新加坡正在打造更为高效的▓空间利用方案。

和中国不同,新加坡不再是□□粗放的▓设计,而是□□将审美重心逐渐转向环保绿色建筑。“目前,绿色建筑占据新加坡国土面积的▓30%,大家通过提供补贴和银行贷款等方式鼓励业主将原有的▓建筑也进行绿色化改造。”新加坡建设局国际开发署中国区主任杨艳华告诉《第一财经日报》记者。

记者近日走访新加坡发现,其有较高的▓建筑绿化率,并有一些可持续发展的▓补贴方案。国内的▓一线城市未来也和新加坡类似,将面临一样地少人多的▓问题,新加坡的▓某些做法不乏有不错的▓启示。

绿色建筑与可持续发展

“大家对于绿色建筑要奖励容积率,如果该建筑达到白金级业主可以额外建造2%的▓面积用于销售租赁。绿色建筑的▓成本比传统建筑更高,大家就通过奖励容积率的▓办法来鼓励开发商修建绿色建筑。”新加坡建设局国际开发署高级署长许麟济告诉记者。

何为绿色建筑?建筑的▓全寿命周期内,绿色建筑可以最大限度地节约资源、保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的▓使用空间,与自然和谐共生的▓建筑。

新加坡将绿色建筑认证如此分类:一栋建筑将设计成“白金”、“超金”或“金”等级建筑,在最终确认之前,该建筑的▓绿色等级只是□□临时性的▓,在建筑竣工之后,认证系统还要对建筑进行评估,最终确定授予哪一个认证等级。

虽然如此,新加坡的▓绿色建筑起初推广的▓并不顺利。2006年,新加坡建设局刚刚推出Green Mark绿色建筑认证体系时,开发商没有马上买账。

为此,新加坡建设局为此做了大量的▓努力和研究。“大家对当时一些商业建筑进行了对比,其中一部分是□□获得了Green Mark认证的▓,一部分没有。研究发现,那些获得了Green Mark认证的▓建筑,除了能为开发商节省巨大成本之外,其商业价值也升高了,且增值部分占项目总价值的▓2%之多。类似的▓研究和实践结果不断摆在开发商和投资者面前,绿色建筑项目在新加坡的▓市场越来越大。”许麟济指出。

而许麟济同样希翼对于原有建筑进行“绿色化”改造。2014年9月,新加坡发布奖励计划,设立5000万新元(约人民币2.37亿元)津贴,协助现有建筑和场所的▓中小型业主及租户,使用绿色节能设施。中小型业主未来进行节能翻新时,如安装更省电的▓冷气系统,可获得最高50%的▓费用津贴,最高达300万新元(约人民币1422万元);租户则能获得最高50%的▓费用津贴,最高达两万新元(约人民币9.48万元)。

“大家的▓目标是□□在2030年之前,80%的▓建筑达到其标准。虽然绿色建筑会增加4%-5%的▓建造成本,但根据新加坡项目经验,这笔投入在4到6年内可完成回收。”许麟济说。

新加坡工艺教育中区学院是□□新加坡一所中专院校。这所学校在设计阶段就应用了3D建模、阳光路径分析和计算流体动力学等方法。三个箭头形主体建筑坐东朝西,以最大程度地减少西边外墙所受热量,同时把厕所、楼梯间等功能区域安排在大楼西侧,作为热量缓冲;大楼的▓设计获得最大的▓自然通风,站在大楼中间几乎每个位置都能感受到习习穿堂风。这栋大楼在2012年获得了新加坡建设局颁发的▓Green Mark白金认证。

对比国内,目前绿色建筑并不多见,而上海也仅仅是□□核心地段的▓甲级写字楼拥有绿色建筑认证,未来是□□否可以通过更多元的▓补贴模式来鼓励开发商进行绿色建筑开发,新加坡模式可以借鉴。

“垂直”物流地产探路

和国内不同的▓是□□,还有新加坡垂直设计的▓物流地产。

“大家在新加坡的▓物流产业园设计有5层楼,而中国普遍都不会选择这样的▓垂直设计。虽然垂直设计会大大增加建筑成本,但是□□可以有更多的▓空间来进行仓储物流。”丰树集团中国区物流开发首席实行官吴财文告诉记者。

物流地产项目通常在郊区,因此土地比较丰富,国内很多项目并不做这样的▓垂直设计。主要原因是□□垂直设计需要有很高的▓承重条件和很大的▓汽车通行空间,建筑成本比普通的▓要高许多。

吴财文提到,这类设计通常需要和政府合作。由于节约了土地资源,政府通常会给出一些扶持政策来鼓励这类设计。“目前中国的▓电商发展迅速,3个人中就有一个人使用电商,长期看来物流地产有不错的▓成长性,因此大家还会加大在中国的▓投资,而大家这类高一点的▓物流仓储园可以有更多空间提供给租户。”吴财文透露。

记者了解到,目前丰树集团在上海、天津、杭州、郑州、宁波、无锡、重庆等12个国内城市拥有物流产业园。除了在各地落子外,其还联合海航集团,希翼整合其旗下的▓物流资源进行物流地产的▓扩张。

与发达国家相比,中国人均仓储面积不高。根据普洛斯的▓市场调研数据,目前中国的▓人均仓储面积虽然有5.5亿平方米的▓物流设施,但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米。我国人均物流仓储面积约为0.41平方米,与美国人均的▓5.41平方米相差巨大,存在巨大市场缺口。

“传统电商、跨境电商、传统零售商和第三方物流是□□市场主要的▓需求方,华东的▓上海、苏州等地市场呈现供需两旺的▓态势,其他三个一线城市在空置率低企的▓背景下租金亦稳步上升,这些城市未来物流地产的▓租金还会提高,目前这个领域还是□□外资开发商为主。如果拥有更多的▓空间提供给租户,未来的▓市场前景可观。”世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨告诉记者。

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